Después de encontrar una propiedad y negociar su precio, comienza la etapa más importante de la operación: verificar que pueda comprarse legalmente, establecer condiciones seguras de pago y proteger al comprador hasta que su derecho quede inscrito en el Registro Público.
Una propiedad atractiva puede ocultar hipotecas, limitaciones, impuestos pendientes, mejoras no declaradas o condiciones contractuales desfavorables. Por eso, el inversionista extranjero debe contar con asesoría legal antes de entregar sumas importantes o firmar documentos.
La reserva de la propiedad
El primer documento que normalmente se firma es la reserva. Mediante este acuerdo se entrega una suma para retirar temporalmente la propiedad del mercado.
Aunque suele ser breve, puede generar consecuencias económicas importantes. Antes de firmarla se debe revisar:
- La identificación exacta del inmueble.
- El precio acordado.
- El monto entregado.
- El plazo de la reserva.
- Si el dinero es reembolsable.
- En qué casos puede perderse.
- Si está condicionada al financiamiento.
- Si está sujeta a una revisión legal satisfactoria.
- El plazo para firmar la promesa de compraventa.
- A quién se entrega el dinero.
- Qué ocurre si el vendedor desiste.
- Si el monto será acreditado al precio de compra.
La reserva no debe considerarse una simple manifestación de interés. Lo recomendable es que permita realizar la debida diligencia y establezca claramente qué ocurrirá si se descubre un problema legal o el banco no aprueba el financiamiento.
La promesa de compraventa
Después de la reserva se firma generalmente el contrato de promesa de compraventa. En este documento se establecen los derechos y obligaciones del comprador y del vendedor hasta la firma e inscripción de la escritura pública.
El contrato debe regular:
- Identificación de las partes.
- Descripción registral y física del inmueble.
- Precio total.
- Abono inicial.
- Calendario y forma de pago.
- Condiciones del financiamiento.
- Fecha de entrega.
- Fecha para firmar la escritura.
- Documentos que debe proporcionar el vendedor.
- Estado en que se entregará la propiedad.
- Gravámenes que deberán cancelarse.
- Paz y salvos.
- Penalidades por incumplimiento.
- Devolución o pérdida de los abonos.
- Cesión de derechos.
- Impuestos y gastos.
- Solución de controversias.
- Condiciones relacionadas con la residencia del comprador.
Que una promotora presente un contrato como “estándar” no significa que todas sus cláusulas sean equilibradas o convenientes. El comprador debe conocer y comprender sus obligaciones antes de firmar.
¿Qué verifica el abogado?
Identidad y facultades del vendedor
El abogado debe confirmar que quien ofrece el inmueble sea su propietario o tenga facultades legales suficientes para venderlo.
Cuando el vendedor es una sociedad, se debe verificar:
- Su existencia y vigencia.
- Quién ejerce la representación legal.
- Quién está autorizado para aprobar y firmar la venta.
- Si existen restricciones en el pacto social.
- Si se necesita una resolución de la junta directiva o de accionistas.
- Si el firmante actúa mediante un poder válido y suficiente.
Situación registral de la propiedad
La certificación del Registro Público permite verificar:
- El propietario inscrito.
- Los datos de la finca.
- La superficie.
- El valor registrado.
- Hipotecas.
- Secuestros y embargos.
- Usufructos.
- Servidumbres.
- Restricciones.
- Patrimonio familiar.
- Fideicomisos.
- Anotaciones.
- Limitaciones de dominio.
- Régimen de propiedad horizontal.
También debe confirmarse que las construcciones y mejoras existentes coincidan con lo inscrito. Una mejora no declarada puede causar problemas registrales, fiscales, bancarios y migratorios.
Obligaciones pendientes
Antes del cierre deben solicitarse, según corresponda:
- Paz y salvo del impuesto de inmueble.
- Paz y salvo del IDAAN.
- Paz y salvo de la administración del PH.
- Confirmación de cuotas extraordinarias.
- Información sobre procesos o reclamaciones que afecten la propiedad.
En los apartamentos también es recomendable revisar el reglamento de copropiedad y la situación administrativa del edificio.
Cómo estructurar los pagos
La forma de pago debe quedar claramente establecida en la promesa de compraventa.
En una propiedad terminada o de segunda venta puede pactarse:
- Una reserva.
- Un abono al firmar la promesa.
- El saldo contra la firma de la escritura.
- El saldo contra la inscripción de la propiedad.
- Pago mediante financiamiento bancario.
- Retenciones para cancelar hipotecas.
- Un mecanismo de custodia, dependiendo de la operación.
No es recomendable pagar la totalidad del precio sin condiciones que garanticen la transferencia de la propiedad.
En una propiedad nueva o en construcción, el pago suele dividirse entre reserva, abono inicial, cuotas durante la obra y pago final al momento de la entrega o escrituración.
El comprador debe conocer qué porcentaje pagará antes de recibir la propiedad, si los abonos son reembolsables y qué sucede si el proyecto se retrasa.
Aumentos por materiales de construcción
Algunas promesas de compraventa de viviendas nuevas contienen cláusulas que permiten ajustar el precio por incrementos en materiales, mano de obra, financiamiento u otros costos.
No existe un porcentaje único que deba aceptarse automáticamente. El aumento dependerá de lo establecido en el contrato, de la justificación presentada y de la validación correspondiente.
Cuando el comprador recibe una notificación de aumento, puede solicitar ante la ACODECO la validación de los costos. La autoridad examina el contrato, las adendas, la comunicación y los documentos utilizados para sustentar el incremento.
Antes de firmar debe revisarse:
- Si la cláusula permite aumentar el precio.
- Qué costos pueden justificarlo.
- Si existe un límite porcentual.
- Cómo debe notificarse.
- Qué documentos debe entregar la promotora.
- Si el comprador puede terminar el contrato.
- Si tendría derecho a recuperar sus abonos.
- Si el incremento debe validarse ante ACODECO.
Una cláusula abierta que permita modificar el precio sin límite ni método objetivo representa un riesgo para el comprador.
¿Quién paga los impuestos y gastos?
En la práctica usual panameña, el vendedor asume:
- El impuesto de transferencia de bienes inmuebles del 2%.
- El adelanto del 3% correspondiente al impuesto sobre la ganancia de capital, sujeto al tratamiento fiscal aplicable.
- Honorarios de su abogado
- Honorarios de corretaje por los servicios de bienes raíces
El comprador generalmente asume:
- Gastos notariales de la escritura.
- Derechos de inscripción en el Registro Público.
- Honorarios de su abogado.
- Gastos bancarios y de financiamiento.
- Avalúos.
- Gastos migratorios relacionados con la inversión.
- Constitución y mantenimiento de una sociedad o fundación, cuando corresponda.
La distribución de determinados gastos puede negociarse, por lo que debe establecerse expresamente en el contrato.
¿A nombre de quién debe comprarse?
A título personal
Es una alternativa sencilla y con menores costos de mantenimiento. Sin embargo, deben evaluarse la exposición directa del activo, la privacidad, la sucesión y las implicaciones fiscales y migratorias.
Mediante una sociedad anónima
Una sociedad puede facilitar la administración del inmueble y la participación de varias personas. No obstante, implica obligaciones corporativas, contables, fiscales, de agente residente y de identificación del beneficiario final.
Mediante una fundación de interés privado
Para algunos inversionistas, la fundación de interés privado puede ser una valiosa herramienta de planificación patrimonial y sucesoria.
Permite establecer reglas sobre:
- La administración del inmueble.
- El uso de la propiedad.
- La conservación del patrimonio familiar.
- La designación de beneficiarios.
- La sucesión de los activos.
- Las facultades del consejo fundacional.
- La participación de un protector.
- La distribución futura del patrimonio.
La propiedad pasa a formar parte del patrimonio de la fundación y su administración se rige por el acta fundacional y su reglamento. Esto permite organizar anticipadamente quiénes serán los beneficiarios y cómo se manejará el activo en caso de fallecimiento del fundador.
Además, bajo determinadas categorías migratorias, un inmueble inscrito a nombre de una fundación puede utilizarse para acreditar la inversión si el solicitante mantiene la condición exigida de fundador y beneficiario final.
La fundación debe estructurarse de manera transparente y con pleno cumplimiento legal. No es un instrumento para ocultar activos, evadir impuestos o desconocer derechos de terceros.
¿Puede comprarse sin viajar a Panamá?
Dependiendo de la operación, el extranjero puede otorgar un poder especial para que un abogado lo represente en Panamá.
El poder puede autorizar al abogado para:
- Firmar la reserva.
- Firmar la promesa de compraventa.
- Comparecer en la escritura pública.
- Presentar documentos.
- Realizar gestiones ante el Registro Público.
- Coordinar el cierre de la operación.
El documento debe prepararse cuidadosamente y cumplir con los requisitos de autenticación, apostilla o legalización correspondientes.
Etapas de una compraventa segura
Una operación inmobiliaria bien estructurada generalmente comprende:
- Selección y negociación de la propiedad.
- Revisión legal inicial.
- Firma de la reserva.
- Debida diligencia del vendedor y del inmueble.
- Negociación de la promesa de compraventa.
- Estructuración de los pagos.
- Constitución de una sociedad o fundación, si aplica.
- Obtención de paz y salvos.
- Pago de los impuestos correspondientes al vendedor.
- Preparación y firma de la escritura pública.
- Inscripción en el Registro Público.
- Entrega del inmueble.
- Actualización fiscal y administrativa.
- Inicio del trámite migratorio, cuando corresponda.
Asesoría integral para compradores extranjeros
El corredor de bienes raíces representa la parte comercial de la operación: ayuda a encontrar la propiedad, conocer el mercado y negociar el precio.
El abogado representa la protección jurídica del comprador: verifica la propiedad, analiza al vendedor, revisa los contratos, identifica riesgos y acompaña la operación hasta su inscripción.
En Múdate a Panamá, junto con nuestro equipo legal de Caballero Méndez & Candanedo, contamos con corredores y abogados para acompañar al inversionista durante todo el proceso:
- Búsqueda y negociación de propiedades.
- Debida diligencia legal.
- Revisión de reservas y contratos.
- Constitución de sociedades y fundaciones.
- Representación mediante poder.
- Preparación de la escritura pública.
- Inscripción en el Registro Público.
- Coordinación bancaria.
- Solicitud de residencia por inversión.
Nuestro objetivo no es solamente ayudarte a comprar una propiedad, sino asegurarnos de que realices una inversión segura, correctamente estructurada y coherente con tus objetivos patrimoniales y migratorios.
